Държавна разпродажба или обществена загуба? Какво се случва с над 4400 имота на България
Над 4400 държавни имота в страната – сред които недвижими културни ценности, сгради с архитектурна стойност и територии със значим обществен потенциал, бяха включени в списък за продажба, приет от Министерския съвет през май 2025 г. Обявената цел е финансиране на социална инфраструктура чрез бъдещ фонд “Благоустройство” към МРРБ. Но този фонд още не съществува, няма законова рамка и не е ясно кога или дали ще бъде създаден. Липсата на публичен дебат, детайлен анализ и координация с местните власти повдига важни въпроси за бъдещето на градската среда и отношението към архитектурното наследство.
Списъкът със засегнатите имоти беше публикуван едва на 24 юни 2025 г., след седмици на натиск от граждански организации, медийни запитвания и официално заявление по ЗДОИ от активиста Боян Юруков. Според него справката съдържа 5 168 записа, от които 4 405 имат пореден номер, но над 1 000 не могат да бъдат точно локализирани. Оказва се, че документът е бил изготвен още на 10 май, но е публикуван едва след изрично напомняне и закъснение от страна на властите. Форматът е нечетим, с грешки, липсващи идентификатори, объркани кадастрални номера и некоректни категории. Юруков прави интерактивна карта, чрез която визуализира информацията по населени места – инструмент, какъвто Министерският съвет не е създал, макар да обещава „пълна прозрачност“.
Картата на разрухата
Сред публикуваните обекти се открояват рибарски селища, носове и полуострови по Черноморието с висока природна и инвестиционна стойност, бивши гранични пунктове и сгради с архитектурна и културна значимост. Един от най-фрапантните примери е римският амфитеатър на Сердика – археологически обект, който по Конституция е изключителна държавна собственост и не подлежи на приватизация. Въпреки това теренът е включен в списъка за продажба, предложен от Българския енергиен холдинг.
В кадастралната карта обектът фигурира под описанието „Празно място / незастроен имот за жилищни нужди“. Това е формулировка, която на практика прикрива факта, че върху този терен се намира не само част от античния театър, но и единична недвижима културна ценност, от която е оцеляла единствено фасадата. Самият парцел е буквално на метри от Министерския съвет, но въпреки това Министерството на културата не е реагирало публично.
Парадоксът напомня на случая от 2003 г., когато Община Пловдив продава терен с останки от Античния форум като „празно дворно място“ за едва 220 лв./кв.м. Години по-късно същият терен е изкупен обратно от общината за над 5 милиона лева с почти четворно оскъпяване. Случаят стига до прокуратурата, а градските власти публично признават грешката: „Античността няма цена. Тя принадлежи на държавата, а не на частен собственик“. Ще позволим ли подобна културна безотговорност да се повтори този път в сърцето на столицата?
Архитектурни ценности за продан? Вижте защо съдбата на тези сгради ни засяга
В картата присъстват също крайбрежни парцели около Бургас, цели носове като Чукалята, и обекти без ясна локация, които са просто изброени като “имот в землището на …”. На много места липсват координати и дори точен адрес, а част от идентификаторите не съществуват в кадастъра.
Сред емблематичните обекти са сградата на Патентното ведомство във Варна, недвижима културна ценност; хотел „Европа“ в курорта Св. Константин и Елена с потенциал за социална функция; паметникът на българо-съветската дружба, предвиден за трансформация в градски парк. Кметът на Варна Благомир Коцев се обявява категорично против тяхната продажба и предлага тези сгради да се използват в полза на обществото – хотел „Европа“ да бъде преобразуван в училище за децата от районите Траката, Виница и Св. Константин и Елена, а сградата на Патентното ведомство да приюти галерия за графично изкуство. „Нека не избуят поредните кооперации, а да изградим обществена инфраструктура“, апелира той в своята позиция.
Формалната логика срещу градската среда
Когато държавни имоти се разглеждат основно през призмата на тяхната моментна пазарна стойност, а не спрямо стратегическата им функция в градската среда, резултатите могат да бъдат трудно обратими.
Урбанизмът не е просто съвкупност от парцели, а система от връзки между хора, пространства и ресурси.
В този контекст, всяка продажба на терен или сграда без анализ на възможностите за повторно използване или интеграция в обществени функции, може да доведе до загуба на ключови звена от тази система.
Терен, който днес се смята за ненужен, утре може да се окаже последната възможност за изграждане на детска градина в бързо разрастващ се квартал. Сграда, считана за остаряла, може след реставрация и адаптация да се превърне в културен център, библиотека или място за социални услуги. Превръщането на такива ресурси в затворени жилищни комплекси или луксозни проекти често не отговаря на реалните нужди на обществото.
Архитектурата, особено в публичния си аспект, е инструмент за формиране на социална среда.
Тя дефинира ритъма на живота в града, достъпа до услуги, качеството на взаимодействие между хората. Когато решенията за съдбата на даден имот се базират изцяло на икономически критерии, без включване на архитектурна и градоустройствена експертиза, това подкопава дългосрочния потенциал на средата да служи на своите граждани.
Преди държавата да сложи цена на даден публичен имот, тя трябва да си отговори на един по-важен въпрос: какво губи градът, ако този терен изчезне от общото ползване? Загубата невинаги е в пари, понякога тя е в пропуснати възможности за развитие, устойчивост, култура и градски живот.
Проблемът с държавата като стопанин
Сред най-тревожните примери за дългогодишното нехайство към публичната собственост са споменатите от журналистката Еми Барух случаи с български имоти в чужбина. В неин анализ, публикуван в „Дойче Веле“, тя разказва за някогашния български културен център в Мексико Сити, елегантна триетажна сграда с разгъната застроена площ от стотици квадратни метри и прекрасен вътрешен двор. С течение на времето този архитектурен бисер, разположен в един от най-престижните квартали на мегаполиса, е бил изоставен до степен на пълна разруха. По думите на Барух, върху покрива на сградата са изникнали дървета, а вътрешността ѝ се е превърнала в свърталище на „екзотични екземпляри“. Вместо да бъде съхранен и превърнат в активен културен център, имотът е допуснат да се саморазпадне пред очите на всички.
Подобна е ситуацията и с дипломатическата мисия на България в Люксембург. Според Барух, сградата в тази европейска столица прилича на водната кула във Вуковар след сраженията през 1991 година. Това е сравнение, което говори красноречиво за степента на упадък. Тези два конкретни случая не са изолирани, а символични. Те свидетелстват за дълбока системна незаинтересованост от страна на българската държава към нейните материални ресурси.
Прочетете още: Как Солаковият хан в Букурещ се руши от десетилетия въпреки историческата си стойност
Барух обобщава това поведение с метафора: държавата действа като мащеха. Вместо да отглежда, поддържа и развива своите „златни кокошки“, тя често предпочита да ги „заколи“ и да ги продаде, да консумира краткосрочната изгода и да приключи с ангажимента.
Невидимият град и невидимата политика
Арх. Любо Георгиев от „Екипът на София“ посочва липсата на регистър, липсата на оценка на реалната функция на имотите и липсата на елементарен диалог с общините. Въпреки че по закон държавата може да прехвърли имоти безвъзмездно на общините, това почти не се случва. Вместо това имотите се разпродават, често без общината да бъде дори информирана. Така е загубена възможността например за изграждане на зелени рингове върху стари ЖП трасета в София – терени, държавна собственост, които от десетилетия не се използват.
Проблемът не е само в процеса, а в липсата на доверие. Когато няма прозрачност, неизбежно възникват съмнения за договорки, скрити интереси, натиск за бърза реализация и действия в полза на определени играчи. Това се усеща особено остро в контекста на предстоящото въвеждане на еврото през 2026 г., което може да затрудни трансакции със съмнителен произход на пазара на недвижими имоти.
Журналистката Еми Барух, която от години наблюдава управлението на публичната собственост, повдига именно този въпрос – защо се бърза, при положение че липсват достатъчно ясни правила, механизми за надзор и обществен контрол? Макар да не е експерт по градоустройство, нейните наблюдения са базирани на конкретни казуси и опит от години на репортерска работа по темата. Въпросите, които тя поставя, звучат логично: кой решава какви имоти са ненужни, по какви критерии се изготвя списъкът, и защо не се търси първо мнението на общините, вместо директно да се продава?
В такава среда на неяснота и липса на контрол, архитектурата вместо да бъде планирана и обществено ориентирана често се оказва експлоатирана от спекулативни интереси. Решенията се вземат на тъмно, без предварителна експертиза, без публично обсъждане, без териториален анализ или социален диалог. Ако недвижима културна ценност с висока символна и историческа стойност може да бъде предложена за продажба с еднолично административно решение без консултация с архитектурната гилдия, без глас от местната власт, без позиция от Националния институт за недвижимо културно наследство, без становище от Министерството на културата, тогава възниква основателен въпрос: кой носи отговорност и кой печели от това разпореждане?
Публичният регистър – първата стъпка към прозрачност
Преди държавата да продаде какъвто и да било публичен имот, тя трябва да разполага с пълна, актуална и достъпна дигитална база данни за собствеността си. Не говорим просто за таблица с адреси, а за централен регистър, който съдържа информация за правния статут, физическото състояние, архитектурната и културната стойност на всеки имот. Такъв инструмент трябва да бъде публичен, да предлага визуализация и да позволява търсене по различни критерии – от тип функция и местоположение, до собственик и потенциал за повторно използване. Прозрачността започва с информацията.
Без експертна оценка няма стратегическо решение
Сериозната промяна минава и през създаване на механизъм за експертна оценка. Всяко решение за разпореждане с публична собственост следва да преминава през независим преглед от междуведомствен съвет с участието например на на Съюза на архитектите в България, Камарата на архитектите, Националния институт за недвижимо културно наследство, урбанисти и представители на гражданското общество. Това не е бюрокрация, а необходим филтър, защото всеки имот има потенциал, който често надхвърля пазарната цена. Архитектурата и наследството не са само имущество те са ресурси с дългосрочна обществена стойност.
Общините не са зрители – те са партньори
Диалогът с местната власт трябва да бъде задължителен елемент от всяка процедура по продажба на държавен имот. Общините не бива да научават от медиите, че държавата е решила да се раздели с обекти на тяхна територия. Вместо това, те трябва да бъдат официално уведомени и да имат правото да поискат прехвърляне, ако имат визия за обществено значима употреба като например училище, културен център, парк или друг тип социална инфраструктура. Само така държавната политика може да бъде реално свързана с нуждите на хората.
Продажбата не е единственият изход
Има и други начини държавата да активира своите имоти, без да ги губи безвъзвратно. Един от тях са публично-частните партньорства. Това са модели, при които частен инвеститор поема обновяването и поддръжката, но без да придобива собственост. Условието е ясно разписано, че общественият достъп трябва да бъде гарантиран, а ползването да е обвързано със социална или културна функция. Това е разумна алтернатива на приватизацията, особено когато става дума за емблематични сгради, културни ценности или пространства с потенциал за създаване на обществено благо.
Подобен пример вече съществува в София
Архитектурата не е тежест, а възможност
Вместо да бъде разглеждана като пасив, архитектурата може да се превърне в активна инвестиция в бъдещето. Публичните сгради и пространства са основа за социална свързаност, за културна идентичност, за икономическо и духовно развитие. Те не са „тежест“, от която държавата трябва да се освобождава, а шанс за стратегическо и справедливо развитие. За да се случи това, е нужна нова управленска философия с политическа воля, компетентност и уважение към обществения интерес.
Какво изграждаме, когато продаваме?
Разпродажбата на 4400 държавни имота не е просто административен акт. Това представлява сериозно архитектурно и градоустройствено предизвикателство, което ще има дългосрочни последствия за облика на населените места, за достъпа до публични услуги и за културната памет. Когато подходът е изцяло базиран на тезата „да се освобождаваме от активи“, без визия за трансформация и без оценка на обществената стойност, съществува реален риск вместо да създаваме нови връзки с хората и средата, да оставим след себе си урбанистични празнини както физически, така и социални.
На този фон изглежда парадоксално, че в същото време Столична община активно търси начини да придобие терени с цел изграждане на детски градини и обществени пространства. Това създава абсурден институционален кръговрат, при който държавата разпродава стратегически обекти, а общините, с публични средства, се опитват да ги върнат в полза на гражданите.
Големият въпрос, който остава, не е просто дали тези имоти трябва да бъдат продадени или не. Въпросът е дали системата, която взема решенията, е способна да ги оценява комплексно като ресурс не само в балансови таблици, но и в социална, културна и екологична перспектива. Ако отговорът е отрицателен, тогава настоящият процес не е модернизация, а отказ от стратегическо управление в полза на краткосрочен бюджетен ефект.
